围标禁期结束,万科华润中海重回上海土拍,失去的三年能否追回?
上海首轮土拍的第二天,线上直播被挤爆了。页面显示“活动现场太火爆,已超过人数上限”,根本加载不出来。
这场面是昨天“热浪”的延续。4月18日上海气温冲到了30度高峰,土拍市场有过之而无不及。“审核三小时,土拍三分钟”,上海中原地产分析师卢文曦这样形容。
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首日的8宗地块共计成交金额约172.44亿元。其中,4宗溢价成交,4宗底价成交,万科、龙湖、越秀、招商蛇口、象屿地产等均有所获。
这是一场看点颇多的土拍。
曾因为“围标事件”而遭遇禁拍的万科、华润、中海,在“消失的三年”后解禁复出。三家在位于周浦的06-04地块,再次同框。
虽然当年的事件相关责任人遭受了处分,但对于寸土寸金的上海,市场早已改变。一批新的企业在上海滩迎风而立,这三巨头想要找回丢失的时间,将不得不面临新对手和新挑战。
解禁后的“反扑”
解禁之后的首场土拍,万科应该是三家中最开心的房企。
他们底价摘得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道地块,总价37.83亿元,成交楼面价15200元/平方米。地块为商住用地,出让面积为118741.7平方米。
而与其一起归来的华润和中海,虽然也参与了多个地块的竞拍,但并未有斩获。
2020年,万科、华润、中海因涉嫌围标虹口区嘉兴路街道HK271-01地块遭到处罚,有消息称中海华润3年内不能在上海拿地,万科则是2年,但并未有官方文件出台。
最终结果是,三家房企都有人事变动。中海地产上海公司总经理崔帅离开了中海,后来加入了新晋房企宸嘉发展担任总裁。此后三年,三家房企只能选择曲线拿地。
比如,2022年10月31日,据上海联合产权交易所披露,上海地产集团旗下子公司——上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让,成交价为35.26亿元。华润置地接手了上海德泽位于三林滨江的25、28两个子地块,用地性质为商业住宅混合土地包。
去年9月,上海第三批集中供地中,北万置业以120.6亿元底价夺得该地块,起始楼面价47840元/平方米,房地联动价13.3万/平方米。
然而就在土拍前一周,拿地企业北万置业突然股权变更,上海静安国有资产经营有限公司增加持股至70%,上海万科退出,显然万科还没有完成“解禁”。
直到2022年12月28日,股权再次发生变更。上海万科企业有限公司持股40%,上海北方企业集团持股30%,南通万语企业管理咨询持股30%。
对于这三家房企重新加入土拍市场,卢文曦向《凤凰WEEKLY地产》表示:“毕竟上海还是重点深耕的地方,这三家房企三年没在上海拿地,错失了很多机会,所以这次反扑得很厉害。但也不是说都能拿地,上海拿地还有一些技巧在里边,比如一次性报价,这个很有技巧,当然也要拼点运气。”
不过他也认为这三家房企想追回这三年的空窗期难度还是很大,未来的土拍市场竞争会更激烈。
“这三家虽然没有在上海拿地,但这三年在上海依然有着项目的开发和销售。”58安居客研究院院长张波则认为,“解禁给的是他们在一级市场拿地的机会,由于在资金、物业管理、工程管控等不同维度的优势,预计将会给上海房地产开发市场带来更多推动。”
变了天的上海滩楼市
这三家在土地市场隐身的三年,上海滩楼市的风向已经改变。
强如保利、招商等头部国企不会放过这个机会。
数据显示,2021年招商蛇口上海公司全口径签约销售额突破366亿元,在招商蛇口所有区域中排名第一;2022年,这个数字增长到741.25亿元,操盘面积为64.89万平方米,登上2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一名。
保利2022年在杨浦、普陀、徐汇、闵行、宝山、嘉定等区的核心地段新增八处土储,新增全口径货值近550亿元。数据显示,2022年,保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元,同比增长113.5%,在上海排名第四;销售面积45.03万平方米,同比增长24.0%。
就在4月19日,上海第二场土拍中,保利以48.87亿元拍下了宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块,溢价率为9.47%,楼板价3.28万元/平方米。
而此前非头部房企的建发、象屿也在上海发力,持续拿地。2022年前11月,建发在长三角花费276亿,拿地85万平方米。仅在上海,建发通过独立或联合的拿地方式,就累计斩获5宗地块,权益拿地金额达107亿。
在投资热土上海滩,失去的每一天都是真金白银。
卢文曦表示:“这个和上海土地的特殊性是有关系的,因为上海的土地拍卖是有封顶价格的,基本上就锁定10%,从实际的交易来看,基本上溢价率就是八九个点,而且设定了房地联动价,所以可以测算出这块地的利润是多少,基本上是透明的,销售的话基本上开盘就清的,资金回笼也很快。”
进入2023年,上海楼市跑在了全国前列。“红盘”入市,一些项目再现“千人摇号”,“售楼处重现排队看房”,“疫情三年,涨回来只要一周”,这种扎眼的宣传语一次次撩拨市场的心。
从3月份的数据看,上海楼市二手的成交数据为2.3万套,继续傲视全国。同时也创造了近3年的最高成交量,2月成交了1.93万套,3月成交了2.3万套。
新房方面,3月上海新建商品住宅批准上市面积超50万平方米,环比增长超30%。首批次新房项目已基本入市,二批次新房项目也陆续入市中。
市场有多火呢?
上海新房首批次集中供应25个项目,目前已有24个项目完成认购,14个项目触发积分制,其中象屿招商公园1872认购率超500%,华发半岛华庭及越秀保利嘉悦云上项目亦超400%,临港上实望海项目认购率仅23%,项目热度分化加剧。
二批次集中供应29个新房项目,目前已有22个项目开启认购,其中19个项目已认购结束,4个项目触发积分制。
民营房企蠢蠢欲动
上海楼市的表现,让不少民企也开始有所行动。
比如,龙湖与建华联合体以底价24.8亿元竞得上海嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块,该地块占地面积5.4万平方米,计容建筑面积11.6万平方米,综合容积率2.12,起拍总价24.8亿元,起拍楼面价2.12万元/平方米。土地用途为商住办,地块房地联动价6.2万元/平方米。
“民企的确是有回升,包括龙湖、绿城这样的民企都在参与,有的也拿到地了,但是毕竟还是头部一些开始动了。但是即便报名也是在小规模试水,或者说碰碰运气,碰到了我就拿,现在只不过是一些实力好一点的民企在尝试。”卢文曦称。
4月18日的土拍还发生了另一个插曲,越秀在田林街道和周浦站地块竞拍中,因为经营执照范围未通过核验被取消了参拍资格。
越秀是近两年仍在持续扩张的代表性房企,在此轮土拍中,也成功拿下了静安区中兴社区C070202单元306-04地块。
该地块出让面积为4265.2平方米,土地用途为普通商品房及商业用地,起始价6.736亿元,吸引3组竞买人同时竞拍,最终越秀旗下杭州燚乐实业投资有限公司以7.244亿元竞得,溢价率7.5%。
知情人士向《凤凰WEEKLY地产》透露:“越秀还在申诉,但应该不可能推翻公证处的结论。不过,主体资格不符合要求,不算违规作弊性质,不会影响资信。”
这也是昨日土拍拖延如此久的原因。
“越秀要求推迟拍卖,肯定不可能的,僵持了蛮久的,而且说有1家房企也是这种情况,公证处继续对那家房企进行再次审核,反正搞了蛮久的。”上述人士表示。
张波则表示:“营业执照经营范围不符合,的确是个意外,之前没有见到过。”
而此次上海土拍将持续4天,这会不会影响后续越秀的参拍条件,该人士称:“就看越秀用什么马甲了,如果后续还是用这个有问题的主体申请的话,后面都参加不了了。”